Trong quá trình khảo sát và tư vấn cho các gia đình cải tạo nhà phố, tôi gặp không ít trường hợp giống nhau: ban đầu báo giá dự kiến khoảng 500-600 triệu, nhưng đến khi hoàn thiện, tổng chi phí đã đội lên gần gấp đôi. Không phải vì gia chủ chi tiêu hoang phí, mà vì ba sai lầm lặp đi lặp lại ngay từ giai đoạn chuẩn bị, trước khi viên gạch đầu tiên được đập ra.
Điều đáng nói là cả ba sai lầm này đều có thể phòng tránh được nếu biết trước. Bài viết này chia sẻ đúng những gì tôi thường trao đổi với gia chủ trong buổi khảo sát đầu tiên, để bạn không phải học bằng chính chi phí thực tế của căn nhà mình.
Sai lầm 1: Báo giá dựa trên diện tích và ảnh chụp, bỏ qua khảo sát hiện trạng thực tế
Đây là sai lầm phổ biến nhất, và cũng là nguyên nhân gây phát sinh chi phí lớn nhất trong cải tạo nhà cũ. Nhiều gia chủ (và không ít nhà thầu) chấp nhận báo giá chỉ dựa trên diện tích sàn và vài tấm ảnh chụp qua điện thoại, mà không có buổi khảo sát trực tiếp đánh giá kết cấu, hệ thống điện nước, nền móng.
Trên thực tế, nhà cũ luôn có những vấn đề chỉ lộ ra sau khi đã phá dỡ lớp hoàn thiện, dầm sàn bị ăn mòn cốt thép do thấm lâu năm, đường ống nước cũ đã mục không thể tái sử dụng, hoặc nền móng có dấu hiệu lún cần gia cố. Khi những vấn đề này bị phát hiện giữa chừng, nhà thầu bắt buộc phải báo giá phát sinh, và vì công trình đã thi công dở dang, gia chủ gần như không còn nhiều lựa chọn ngoài việc chấp nhận.
Cách phòng tránh là yêu cầu khảo sát trực tiếp trước khi nhận báo giá, bao gồm kiểm tra kết cấu chịu lực, hiện trạng hệ thống điện nước, và mức độ thấm dột nếu có. Với nhà trên 15 năm tuổi, nên đề nghị đơn vị thi công đục thử một vài điểm nghi ngờ (góc tường ẩm, khu vực từng thấm) trước khi chốt dự toán, thay vì chờ đến lúc thi công đại trà mới phát hiện.
Sai lầm 2: Không có bản vẽ thiết kế và dự toán chi tiết theo hạng mục trước khi thi công
Nhiều gia đình bắt đầu cải tạo chỉ với một bản báo giá trọn gói theo kiểu “khoảng X triệu/m²”, không có bản vẽ thiết kế cụ thể và không có bảng bóc tách khối lượng (dự toán chi tiết theo từng hạng mục vật tư, nhân công). Khi không có bản vẽ rõ ràng, gia chủ thường tiếp tục điều chỉnh ý tưởng ngay trong lúc thi công, đổi vị trí cầu thang, mở rộng thêm phòng, đổi loại vật liệu ốp lát, và mỗi lần điều chỉnh là một lần phát sinh chi phí, vì phần đã thi công theo phương án cũ phải đập bỏ làm lại.
Việc thay đổi thiết kế giữa chừng không chỉ tốn thêm vật tư mới, mà còn phải tháo dỡ phần đã làm theo phương án cũ, tức là trả tiền công hai lần cho cùng một hạng mục. Ngoài ra, dự toán không chi tiết theo hạng mục khiến gia chủ không biết chính xác khoản nào chiếm tỷ trọng lớn để cân đối ngân sách, dẫn đến quyết định cắt giảm sai chỗ hoặc chi vượt tay ở những hạng mục không thực sự cần thiết.
Luôn yêu cầu có bản vẽ thiết kế được duyệt và bảng dự toán bóc tách rõ từng hạng mục (vật tư, nhân công, thiết bị) trước khi ký hợp đồng thi công. Dành đủ thời gian ở giai đoạn thiết kế để thống nhất phương án, đây là giai đoạn rẻ nhất để thay đổi ý tưởng, so với việc thay đổi khi đã thi công.
Sai lầm 3: Chọn nhà thầu theo giá thấp nhất mà không đối chiếu chi tiết hạng mục trong báo giá
Khi nhận nhiều báo giá từ các nhà thầu khác nhau, phản xạ tự nhiên của nhiều gia chủ là chọn nơi báo giá thấp nhất. Nhưng nếu không đối chiếu kỹ từng hạng mục giữa các báo giá, đây lại chính là nguyên nhân khiến chi phí cuối cùng đội lên cao nhất.
Những báo giá thấp bất thường so với mặt bằng chung thường đến từ một trong ba lý do, bớt hạng mục (ví dụ không tính chi phí phá dỡ, vận chuyển phế thải, chỉ tính phần xây thô), dùng định mức vật tư thấp hơn tiêu chuẩn thực tế, hoặc cố tình báo thấp ban đầu để trúng hợp đồng rồi phát sinh dần trong quá trình thi công, một cách làm không hiếm gặp trong ngành. Gia chủ khi đó rơi vào thế khó khi công trình đã thi công dở dang, đổi nhà thầu giữa chừng còn tốn kém và mất thời gian hơn.
Cách phòng tránh là khi so sánh báo giá, đối chiếu từng hạng mục cụ thể giữa các đơn vị, cùng một công việc, cùng chủng loại vật tư, thay vì chỉ nhìn vào tổng số tiền cuối bảng. Báo giá thấp hơn mặt bằng chung 15-20% trở lên thường là dấu hiệu cần hỏi lại kỹ hạng mục nào đã bị lược bớt hoặc thay đổi định mức vật tư trước khi quyết định.
Một nguyên tắc chung để tránh cả ba sai lầm
Cả ba sai lầm trên đều xuất phát từ cùng một gốc: quyết định vội ở giai đoạn chuẩn bị để tiết kiệm thời gian, nhưng lại phải trả giá bằng chi phí phát sinh lớn hơn nhiều ở giai đoạn thi công. Nguyên tắc tôi luôn khuyên gia chủ là: dành đủ thời gian cho ba việc trước khi thi công, khảo sát hiện trạng kỹ, có bản vẽ và dự toán chi tiết, và đối chiếu báo giá theo từng hạng mục, thay vì chỉ quan tâm đến tổng số tiền và thời gian bắt đầu thi công càng sớm càng tốt.
Bên cạnh đó, luôn giữ khoản dự phòng khoảng 10-15% tổng ngân sách cho các hạng mục phát sinh không lường trước được, đây gần như là nguyên tắc bắt buộc với bất kỳ công trình cải tạo nhà cũ nào, kể cả khi đã khảo sát và dự toán kỹ.
Kết luận
Chi phí cải tạo nhà phố tăng gấp đôi hiếm khi đến từ một nguyên nhân duy nhất bất ngờ, mà thường là hệ quả của việc bỏ qua ba bước chuẩn bị: khảo sát hiện trạng, thiết kế và dự toán chi tiết, và đối chiếu báo giá kỹ lưỡng. Nếu bạn đang chuẩn bị cải tạo nhà phố, hãy dành thời gian cho ba bước này trước khi ký hợp đồng, đây là cách rẻ nhất để kiểm soát ngân sách, rẻ hơn rất nhiều so với việc xử lý phát sinh khi công trình đã thi công dở dang.
Nếu bạn muốn tham khảo khoảng chi phí dự trù cụ thể theo từng hạng mục cho nhà phố 3-4 tầng, có thể xem thêm [bài bảng dự trù chi phí cải tạo nhà phố tại Hà Nội], hoặc đặt lịch để tôi trực tiếp khảo sát và tư vấn phương án phù hợp với hiện trạng nhà bạn.
Công Cải Tạo – Cùng Azio Home mang đến cho bạn những tuyệt tác kiến trúc
Facebook: facebook.com/aziohome4444
TikTok: tiktok.com/@congcaitao
Zalo: 098 999 1266
