Nhà đang cho thuê ổn định, tiền thuê về đều mỗi tháng, nhưng nhà đã xuống cấp, cần cải tạo để giữ khách hoặc tăng giá thuê. Đây là tình huống khó xử với nhiều chủ nhà phố: sửa thì sợ ảnh hưởng đến khách đang thuê, thậm chí mất khách giữa chừng; không sửa thì nhà ngày càng xuống cấp, khó giữ giá thuê hoặc khó cho thuê tiếp khi hết hợp đồng.
Cái khó không chỉ nằm ở việc chọn thời điểm thi công. Với nhà đang có người thuê, dù là hộ gia đình ở hay cửa hàng kinh doanh tầng trệt, việc chọn sai nhà thầu có thể kéo theo hàng loạt vấn đề: thi công kéo dài làm khách thuê khó chịu, bụi bặm tiếng ồn ảnh hưởng đến việc kinh doanh của khách, hoặc tệ hơn là phát sinh tranh chấp pháp lý nếu chủ nhà tiến hành cải tạo mà không thông báo, không có sự đồng ý của bên thuê theo đúng quy định.
Bài viết này tập trung vào phần nhiều chủ nhà bỏ qua: cách chọn nhà thầu phù hợp với đặc thù “vừa thi công vừa có người đang sử dụng nhà”, và những quy định pháp lý cần nắm trước khi bắt đầu.
Vì sao cải tạo nhà đang cho thuê phức tạp hơn nhà trống?
Ba yếu tố khiến việc cải tạo nhà đang cho thuê khác hẳn so với nhà trống hoặc nhà tự ở:
- Yếu tố pháp lý – quyền của bên thuê được luật bảo vệ: Theo Điều 132 Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15, hiệu lực từ 01/01/2025), bên cho thuê nhà ở có quyền bảo trì, cải tạo nhà ở khi có sự đồng ý của bên thuê nhà ở, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc vì lý do bất khả kháng. Nói cách khác, chủ nhà không thể tự ý đưa thợ vào cải tạo nếu khách thuê không đồng ý, trừ khi tình huống thuộc diện khẩn cấp (ví dụ nhà có nguy cơ sập, cháy nổ).
- Yếu tố tài chính – thi công sai cách có thể khiến chủ nhà phải bồi thường: Theo khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, nếu bên cho thuê cải tạo nhà và được bên thuê đồng ý, chủ nhà chỉ được quyền điều chỉnh giá thuê khi thời gian thuê còn lại từ 1/3 thời hạn hợp đồng trở xuống; nếu hai bên không thỏa thuận được giá thuê mới, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê theo quy định.
- Yếu tố vận hành công trường – thi công phải né hoạt động sinh hoạt/kinh doanh của khách thuê: Khác với nhà trống, đội thi công phải làm việc trong điều kiện có người đang sinh hoạt hoặc kinh doanh song song, đòi hỏi cách tổ chức thi công, khung giờ làm việc và biện pháp giảm bụi/ồn khác hẳn so với công trình bình thường.
6 tiêu chí chọn nhà thầu khi cải tạo nhà đang cho thuê
1. Có kinh nghiệm thi công công trình đang sử dụng, không chỉ nhà trống
Hỏi thẳng nhà thầu đã từng thi công nhà có người ở hoặc cửa hàng đang kinh doanh trong lúc sửa chưa? Đây là kỹ năng khác với thi công nhà trống, đòi hỏi biết cách chia nhỏ hạng mục theo khu vực, giảm thiểu thời gian mỗi khu vực bị ảnh hưởng, thay vì thi công đồng loạt toàn bộ căn nhà cùng lúc.
2. Đưa ra được phương án thi công theo giai đoạn, có cam kết tiến độ bằng văn bản.
Với nhà đang cho thuê, mỗi ngày thi công kéo dài là một ngày ảnh hưởng đến khách thuê, và có thể là căn cứ để khách thuê yêu cầu giảm giá hoặc chấm dứt hợp đồng. Nhà thầu uy tín sẽ đưa ra được kế hoạch thi công theo từng giai đoạn/khu vực cụ thể kèm mốc thời gian rõ ràng, không chỉ nói chung chung khoảng 1-2 tháng.
3. Có biện pháp che chắn, giảm bụi và tiếng ồn cụ thể trong hợp đồng.
Đây là yêu cầu bắt buộc phải hỏi rõ trước khi ký hợp đồng, không nên để đến lúc thi công mới phát sinh. Biện pháp che chắn bạt, khung giờ thi công tránh giờ nghỉ trưa/tối, phương án xử lý phế thải hàng ngày (không để tồn đọng qua đêm) là các chi tiết nhỏ nhưng ảnh hưởng trực tiếp đến mối quan hệ với khách thuê trong suốt thời gian thi công.
4. Có tư cách pháp nhân rõ ràng và hợp đồng thi công đầy đủ điều khoản.
Hợp đồng cần nêu rõ phạm vi công việc, thời gian, đơn giá, điều khoản bảo hành, và trách nhiệm bồi thường nếu thi công gây thiệt hại cho tài sản của khách thuê hoặc nhà liền kề. Tránh làm việc theo kiểu thỏa thuận miệng, đặc biệt với công trình có bên thứ ba (khách thuê) đang sử dụng cùng lúc.
5. Minh bạch về chi phí và phần phát sinh ngay từ đầu
Với nhà đang cho thuê, thời gian thi công kéo dài do phát sinh không chỉ tốn thêm tiền vật tư mà còn kéo dài thời gian ảnh hưởng đến khách thuê. Nhà thầu uy tín thường khảo sát kỹ trước khi báo giá và nêu rõ những hạng mục có khả năng phát sinh, thay vì báo giá thấp ban đầu rồi phát sinh liên tục trong quá trình thi công.
6. Sẵn sàng phối hợp với chủ nhà trong việc thông báo, làm việc với khách thuê.
Đây là điểm khác biệt lớn nhất so với thi công nhà trống. Nhà thầu có kinh nghiệm thường chủ động trao đổi lịch thi công cụ thể để chủ nhà thông báo bằng văn bản cho khách thuê trước khi bắt đầu, vừa đúng quy định pháp luật, vừa giúp khách thuê chủ động sắp xếp sinh hoạt/kinh doanh trong thời gian thi công.
Sai lầm thường gặp khi cải tạo nhà đang cho thuê
- Không thông báo hoặc không có văn bản đồng ý của khách thuê trước khi thi công: Đây không chỉ là vấn đề giữ quan hệ tốt với khách thuê, mà còn là yêu cầu theo Điều 132 Luật Nhà ở 2023, cải tạo mà không được bên thuê đồng ý (ngoài trường hợp khẩn cấp) tiềm ẩn rủi ro tranh chấp hợp đồng.
- Chọn nhà thầu giá rẻ nhất mà không kiểm tra kinh nghiệm thi công nhà có người ở: Chi phí chênh lệch ban đầu thường không đáng kể so với thiệt hại phát sinh khi khách thuê phàn nàn, đòi giảm giá hoặc chấm dứt hợp đồng giữa chừng do thi công kéo dài, ồn ào quá mức.
- Không thống nhất trước phương án về giá thuê sau cải tạo: Nhiều chủ nhà mặc định sẽ tăng giá thuê sau khi cải tạo xong, nhưng theo quy định, việc điều chỉnh giá thuê giữa hợp đồng chỉ được thực hiện trong một số điều kiện nhất định, nên trao đổi rõ với khách thuê và có phương án dự phòng nếu hai bên không thống nhất được.
- Không có điều khoản bồi thường rõ ràng trong hợp đồng thi công: Nếu quá trình cải tạo gây thiệt hại đến tài sản của khách thuê (ví dụ thấm dột ảnh hưởng hàng hóa nếu khách thuê đang kinh doanh), khi chỉ thỏa thuận miệng, chủ nhà sẽ là người đứng ra chịu trách nhiệm với khách thuê trong khi khó truy trách nhiệm ngược lại với nhà thầu.
Xem thêm: Trước và sau khi cải tạo công trình thực
Câu hỏi thường gặp
1. Có bắt buộc phải được khách thuê đồng ý mới được cải tạo nhà không?
Có, theo Điều 132 Luật Nhà ở 2023, bên cho thuê chỉ có quyền cải tạo nhà khi được bên thuê đồng ý, trừ trường hợp khẩn cấp hoặc bất khả kháng (ví dụ nhà có nguy cơ sập, cháy nổ cần xử lý ngay).
2. Cải tạo xong có được tự động tăng giá thuê không?
Không mặc định. Theo khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023, việc điều chỉnh giá thuê sau cải tạo (khi được bên thuê đồng ý) chỉ áp dụng khi thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống. Nếu hai bên không thỏa thuận được mức giá mới, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê.
3. Nên cải tạo nhà lúc còn khách thuê hay đợi hết hợp đồng?
Nếu hạng mục cải tạo lớn (đụng kết cấu, thay đổi công năng, thi công kéo dài nhiều tuần), nên ưu tiên thời điểm giữa hai hợp đồng thuê để tránh phát sinh pháp lý và giữ quan hệ tốt với khách thuê hiện tại. Với hạng mục nhỏ, ít ảnh hưởng sinh hoạt (sơn sửa mặt tiền, chống thấm cục bộ), có thể thực hiện trong thời gian thuê nếu đã thông báo và được khách thuê đồng ý.
Kết luận
Chọn nhà thầu cho nhà đang cho thuê không chỉ là chọn đơn vị thi công tốt, mà còn là chọn đơn vị hiểu được bài toán vừa sửa nhà, vừa giữ khách, vừa đúng luật. Sáu tiêu chí trên là những điểm nên đưa vào danh sách hỏi trước khi ký hợp đồng với bất kỳ nhà thầu nào.
Nếu bạn đang cân nhắc phạm vi và ngân sách cho lần cải tạo này, có thể tham khảo thêm chi phí cải tạo nhà phố 3-4 tầng tại Hà Nội, hoặc đặt lịch khảo sát để nhận phương án thi công phù hợp với tình trạng nhà đang cho thuê của bạn.
Công Cải Tạo – Cùng Azio Home mang đến cho bạn những tuyệt tác kiến trúc
Facebook: facebook.com/aziohome4444
TikTok: tiktok.com/@congcaitao
Zalo: 098 999 1266
