Sửa nội thất căn hộ chung cư tưởng chừng đơn giản hơn nhà phố, không phải lo chuyện tiếp giáp tuyến phố hay chỉ giới xây dựng. Nhưng thực tế, nhiều gia đình sống trong chung cư lại gặp rắc rối theo một hướng khác: thi công được vài ngày thì bị Ban quản lý tòa nhà lập biên bản, đình chỉ, thậm chí cắt điện nước, dù chủ căn hộ khẳng định “tôi chỉ sửa trong nhà tôi, không đụng ai cả”.
Vấn đề nằm ở chỗ căn hộ chung cư không giống nhà phố hoàn toàn độc lập. Ngay cả khi không cần xin giấy phép xây dựng của nhà nước, phần lớn công trình cải tạo chung cư vẫn phải tuân thủ thêm một lớp quy định riêng, liên quan đến phần sở hữu chung của cả tòa nhà. Bài viết này làm rõ hai lớp quy định đó, để bạn biết chính xác sửa đến đâu là an toàn.
Loại quy định cần phân biệt khi cải tạo căn hộ chung cư
Thứ nhất, giấy phép xây dựng của nhà nước. Theo khoản 2 Điều 43 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (Luật được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025; riêng khoản 2 và khoản 3 Điều 43 có hiệu lực sớm từ 01/01/2026, trước mốc hiệu lực chung của toàn luật là 01/7/2026), việc sửa chữa, cải tạo bên trong công trình được miễn giấy phép xây dựng nếu không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không thay đổi công năng sử dụng, và không ảnh hưởng đến an toàn phòng cháy chữa cháy, môi trường. Với phần lớn việc sửa chữa nội thất bên trong căn hộ chung cư, quy định này áp dụng tương tự như với nhà ở riêng lẻ, nghĩa là hầu hết trường hợp sửa nội thất căn hộ không cần xin giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước.
Thứ hai, quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng theo Luật Nhà ở. Đây là điểm khác biệt lớn nhất so với nhà phố. Theo Điều 142 Luật Nhà ở 2023 (số 27/2023/QH15, hiệu lực từ 01/01/2025), nhà chung cư được phân định rõ phần sở hữu riêng (diện tích trong căn hộ, bao gồm ban công, lô gia gắn liền với căn hộ, và thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ) và phần sở hữu chung (kết cấu chịu lực chung như cột, dầm, sàn, mái, tường chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng chung, hành lang, cầu thang, mặt ngoài tòa nhà…). Ngoài ra, khoản 5 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định rõ hành vi lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung dưới mọi hình thức là hành vi bị nghiêm cấm; riêng với nhà chung cư, điểm c khoản 8 Điều 3 còn quy định cụ thể thêm việc nghiêm cấm tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, cũng như thay đổi hoặc làm hư hại kết cấu chịu lực của tòa nhà.
Nói cách khác, dù không cần giấy phép xây dựng của nhà nước, bất kỳ tác động nào đến phần sở hữu chung, dù nằm bên trong ranh giới căn hộ của bạn, đều cần có sự chấp thuận của Ban quản lý hoặc Ban quản trị tòa nhà theo nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Tiến hành sửa đến đâu thì không cần xin phép
Với các hạng mục sau, thường không cần giấy phép xây dựng của nhà nước và cũng ít khi vướng quy định về sở hữu chung, vì hoàn toàn nằm trong phần sở hữu riêng:
- Sơn sửa lại tường, trần trong căn hộ.
- Thay sàn gỗ, sàn gạch, ốp lát lại các khu vực trong căn hộ.
- Làm trần thạch cao, trần giật cấp (không gắn vào kết cấu chịu lực chung).
- Thay tủ bếp, tủ quần áo, nội thất rời hoặc đóng mới không liên quan đến kết cấu.
- Sửa chữa hệ thống điện, nước bên trong phạm vi căn hộ, không đấu nối hoặc thay đổi đường trục kỹ thuật chung của tòa nhà.
- Làm vách ngăn nhẹ (thạch cao, kính) không chịu lực để phân chia không gian trong căn hộ.
Tiến hành sửa đến đâu thì cần xin phép hoặc phải được Ban quản lý chấp thuận
1. Đục phá sàn, trần căn hộ
Sàn và trần của căn hộ chung cư đồng thời là kết cấu chịu lực chung, ngăn cách với căn hộ tầng trên/tầng dưới. Đục phá dù chỉ trong phạm vi căn hộ của bạn vẫn ảnh hưởng đến kết cấu chung của cả tòa nhà, bắt buộc phải có ý kiến của đơn vị quản lý vận hành và trong nhiều trường hợp cần đánh giá kỹ thuật kết cấu trước khi thi công.
2. Đục phá tường chịu lực hoặc tường bao căn hộ
Tương tự sàn, trần: tường chịu lực và tường bao là kết cấu chung ảnh hưởng đến an toàn tổng thể tòa nhà, không thuộc diện tự quyết định sửa chữa của riêng chủ căn hộ.
3. Cơi nới, quây kín ban công/lô gia làm phòng kín
Dù ban công, lô gia thuộc phần sở hữu riêng của căn hộ, việc thay đổi kết cấu hoặc hình thức bên ngoài của các khu vực này thường phải tuân theo quy định về kiến trúc mặt ngoài đồng bộ của tòa nhà và quy định phòng cháy chữa cháy (lối thoát hiểm, khoảng lùi an toàn). Hầu hết các tòa nhà đều có quy định riêng cấm hoặc giới hạn việc này trong nội quy quản lý sử dụng.
4. Đấu nối hoặc can thiệp vào hệ thống kỹ thuật chung
Bao gồm đường ống cấp thoát nước trục chính, hệ thống điện tổng, hệ thống phòng cháy chữa cháy chung của tòa nhà. Đây là phần sở hữu chung, chỉ đơn vị quản lý vận hành hoặc đơn vị có chuyên môn được ủy quyền mới được can thiệp.
5. Thay đổi mặt ngoài căn hộ nhìn từ bên ngoài tòa nhà
Thay đổi màu sắc, kiểu dáng cửa sổ, lắp đặt thiết bị (điều hòa, mái che) làm ảnh hưởng đến kiến trúc mặt ngoài đồng bộ của tòa nhà thường cần được Ban quản lý/Ban quản trị chấp thuận trước, dù không phải xin giấy phép xây dựng của nhà nước.
Quy trình thực tế: nên làm việc với ai trước khi cải tạo?
Với hầu hết căn hộ chung cư, trình tự hợp lý trước khi thi công gồm hai bước song song:
(1) Xác định hạng mục cải tạo có thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng của nhà nước hay không (theo nguyên tắc ở phần trên, phần lớn trường hợp sửa nội thất sẽ không cần)
(2) Đăng ký/thông báo với Ban quản lý hoặc Ban quản trị tòa nhà theo nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư. Bước này gần như luôn cần thực hiện, kể cả với sửa chữa nhỏ, vì mỗi tòa nhà thường yêu cầu đăng ký lịch thi công, giờ giấc vận chuyển vật tư và biện pháp che chắn bảo vệ khu vực chung (thang máy, hành lang) trong quá trình thi công.
Câu hỏi thường gặp
1. Sửa nhà chung cư có bắt buộc phải thông báo với Ban quản lý không?
Có, hầu hết các tòa nhà đều yêu cầu đăng ký thi công với Ban quản lý dù chỉ là sửa chữa nhỏ trong phạm vi căn hộ, chủ yếu để quản lý lịch vận chuyển vật tư, giờ giấc thi công và đảm bảo an toàn khu vực chung. Đây là quy định theo nội quy quản lý sử dụng của từng tòa nhà, riêng biệt với giấy phép xây dựng của nhà nước.
2. Đục tường trong căn hộ để làm cửa mới có cần xin phép không?
Nếu là tường ngăn nhẹ, không chịu lực, thường không cần giấy phép xây dựng và chỉ cần thông báo Ban quản lý. Nếu là tường chịu lực hoặc tường bao căn hộ, cần đánh giá kỹ thuật kết cấu trước khi thi công, vì đây là phần ảnh hưởng đến kết cấu chung của tòa nhà.
3. Người thuê căn hộ có được tự ý cải tạo không?
Không. Theo quy định pháp luật về nhà ở, người thuê không được tự ý cải tạo, cơi nới nhà đang thuê nếu không được chủ sở hữu đồng ý. Trường hợp muốn sửa chữa, người thuê cần có văn bản đồng ý (thường yêu cầu công chứng hoặc ủy quyền) từ chủ sở hữu căn hộ trước khi làm việc với Ban quản lý.
Kết luận
Cải tạo căn hộ chung cư dễ hay khó về mặt thủ tục phụ thuộc vào việc bạn có đụng đến phần sở hữu chung hay không, chứ không đơn thuần là “trong nhà mình thì muốn làm gì cũng được”. Với sửa chữa nội thất thông thường không đụng kết cấu, không đổi công năng, phần lớn trường hợp không cần giấy phép xây dựng của nhà nước, nhưng gần như luôn cần đăng ký với Ban quản lý tòa nhà. Với các hạng mục đụng đến sàn, trần, tường chịu lực, ban công hoặc hệ thống kỹ thuật chung, cần chủ động làm việc với Ban quản lý/Ban quản trị và có đánh giá kỹ thuật trước khi thi công để tránh bị đình chỉ giữa chừng.
Nếu bạn đang cân nhắc cải tạo một căn hộ diện tích nhỏ và cần tối ưu công năng, có thể tham khảo thêm case thực tế tại [bài trước/sau cải tạo căn hộ tại Golden Field Hà Nội], hoặc liên hệ để được khảo sát và tư vấn phương án phù hợp với quy định của tòa nhà bạn đang ở.
Lưu ý: Bài viết mang tính chất tham khảo dựa trên quy định pháp luật hiện hành tại thời điểm đăng tải. Nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư khác nhau theo từng tòa nhà, ban quản lý, bạn nên đối chiếu trực tiếp với nội quy của tòa nhà mình đang ở trước khi thi công.
Công Cải Tạo – Cùng Azio Home mang đến cho bạn những tuyệt tác kiến trúc
Facebook: facebook.com/aziohome4444
TikTok: tiktok.com/@congcaitao
Zalo: 098 999 1266
