Cải tạo căn hộ chung cư thường được xem là “dễ thở” hơn nhà phố: diện tích cố định, không lo móng lún, không lo mưa tạt mặt tiền. Nhưng thực tế cho thấy điều ngược lại ở một khía cạnh khác. Rất nhiều gia đình bước vào cải tạo chung cư với ngân sách dự tính rõ ràng, để rồi kết thúc với hóa đơn cao hơn 30, 40%, thậm chí gấp rưỡi so với con số ban đầu.
Điều đáng nói là phần lớn nguyên nhân không đến từ vật giá hay tay nghề thợ, mà từ những sai lầm lặp đi lặp lại ngay từ khâu chuẩn bị. Dưới đây là 7 sai lầm phổ biến nhất, kèm cách phòng tránh cho từng trường hợp.
1. Không khảo sát kỹ hiện trạng trước khi báo giá
Nhiều gia chủ chấp nhận báo giá chỉ dựa trên diện tích căn hộ và vài tấm ảnh, bỏ qua bước khảo sát trực tiếp. Với chung cư, điều này đặc biệt rủi ro vì nhiều vấn đề chỉ lộ ra sau khi tháo dỡ lớp hoàn thiện: đường ống nước cũ bị đóng cặn hoặc rò rỉ âm sàn, hệ thống điện không đủ tải cho nhu cầu sử dụng mới, sàn gạch cũ bong tróc phần cốt nền bên dưới.
Lưu ý: Yêu cầu đơn vị thi công khảo sát trực tiếp, kiểm tra hiện trạng điện nước và độ phẳng sàn trước khi chốt báo giá, thay vì chỉ định giá theo m².
2. Không xác định rõ tường nào chịu lực trước khi lên phương án phá dỡ
Đây là sai lầm gây tốn kém nhất nếu xảy ra ở giai đoạn thi công dở dang. Nhiều gia chủ muốn thông phòng khách với bếp, hoặc mở rộng phòng ngủ, nhưng không kiểm tra kỹ liệu bức tường định phá có phải tường chịu lực hoặc tường bao căn hộ hay không.
Nếu phá nhầm tường chịu lực, không chỉ ảnh hưởng an toàn kết cấu của cả tòa nhà mà còn có thể bị Ban quản lý đình chỉ thi công, buộc khôi phục nguyên trạng, tốn kém hơn nhiều so với chi phí đánh giá kết cấu ban đầu.
Lưu ý: Luôn xác định rõ vị trí tường chịu lực trước khi lên phương án phá dỡ, tốt nhất nên đối chiếu với bản vẽ kết cấu gốc của căn hộ nếu có, hoặc nhờ đơn vị có chuyên môn kiểm tra tại hiện trường.
3. Bỏ qua bước đăng ký, thông báo với Ban quản lý tòa nhà
Không giống nhà phố, cải tạo chung cư còn phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của tòa nhà, bên cạnh quy định của nhà nước. Nhiều gia chủ chỉ tập trung vào khâu thiết kế, thi công mà quên mất bước đăng ký lịch thi công, giờ giấc vận chuyển vật tư với Ban quản lý.
Hậu quả là công trình đang thi công dở dang thì bị lập biên bản, đình chỉ, thậm chí cắt điện nước, khiến toàn bộ tiến độ bị kéo dài và phát sinh thêm chi phí chờ đợi, xử lý thủ tục giữa chừng.
Lưu ý: Đăng ký thi công với Ban quản lý ngay từ đầu, tìm hiểu trước các khung giờ được phép thi công, quy định về vận chuyển vật tư qua thang máy, khu vực tập kết phế thải.
4. Không có bản vẽ thiết kế và dự toán chi tiết theo hạng mục
Nhiều gia đình bắt đầu cải tạo chỉ với một bản báo giá trọn gói theo kiểu “khoảng X triệu/m²”, không có bản vẽ cụ thể và không có bảng bóc tách khối lượng theo từng hạng mục. Khi không có bản vẽ rõ ràng, gia chủ thường tiếp tục điều chỉnh ý tưởng ngay trong lúc thi công, mỗi lần điều chỉnh là một lần phát sinh chi phí vì phần đã làm theo phương án cũ phải tháo bỏ.
Lưu ý: Yêu cầu bản vẽ thiết kế được duyệt và bảng dự toán chi tiết trước khi ký hợp đồng, dành đủ thời gian ở giai đoạn thiết kế để chốt phương án, vì đây là giai đoạn rẻ nhất để thay đổi ý tưởng.
5. Chọn nhà thầu theo giá thấp nhất mà không đối chiếu chi tiết hạng mục
Báo giá thấp bất thường so với mặt bằng chung thường đến từ việc bớt hạng mục (không tính phí vận chuyển vật tư qua thang máy, phí đăng ký thi công với Ban quản lý), dùng vật tư định mức thấp hơn tiêu chuẩn, hoặc cố tình báo thấp để trúng hợp đồng rồi phát sinh dần trong quá trình thi công.
Lưu ý: Khi so sánh báo giá giữa các đơn vị, đối chiếu từng hạng mục cụ thể, đặc biệt các khoản phí phát sinh riêng của chung cư (vận chuyển, đăng ký, bảo vệ khu vực chung) thường bị bỏ sót trong báo giá ban đầu.
6. Không tính đến chi phí bảo vệ, che chắn khu vực chung trong quá trình thi công
Nhiều báo giá ban đầu chỉ tính chi phí vật tư và nhân công trong phạm vi căn hộ, bỏ qua chi phí che chắn thang máy, hành lang, sảnh chờ để tránh trầy xước, hư hại khi vận chuyển vật tư và phế thải. Đây là khoản gần như bắt buộc theo yêu cầu của hầu hết các Ban quản lý tòa nhà, và nếu không có sẵn trong hợp đồng ban đầu, gia chủ sẽ phải trả thêm hoặc thậm chí đền bù nếu gây hư hại khu vực chung.
Lưu ý: Hỏi rõ đơn vị thi công về biện pháp che chắn khu vực chung và xác nhận khoản này đã có trong báo giá hay chưa, trước khi ký hợp đồng.
7. Đánh giá thấp thời gian thi công, dẫn đến chi phí phát sinh do kéo dài tiến độ
Với chung cư, thời gian thi công thường bị giới hạn theo khung giờ quy định của tòa nhà (ví dụ chỉ được thi công các hạng mục gây ồn trong giờ hành chính), khiến tổng thời gian thực tế dài hơn nhiều so với nhà phố cùng quy mô. Nhiều gia chủ không tính đến yếu tố này khi lập kế hoạch, dẫn đến phải thuê thêm chỗ ở tạm hoặc chịu thêm chi phí phát sinh do kéo dài tiến độ.
Lưu ý: Hỏi rõ nhà thầu về tiến độ thực tế có tính đến giới hạn giờ giấc thi công của tòa nhà, không chỉ dựa vào con số thi công lý tưởng nếu không bị gián đoạn.
Kết luận
Phần lớn chi phí phát sinh khi cải tạo chung cư đến từ việc bỏ qua các bước chuẩn bị tưởng chừng nhỏ: khảo sát hiện trạng, xác định đúng tường chịu lực, đăng ký với Ban quản lý, có bản vẽ và dự toán chi tiết. Dành thời gian cho các bước này trước khi ký hợp đồng là cách rẻ nhất để kiểm soát ngân sách, rẻ hơn rất nhiều so với xử lý phát sinh khi công trình đã thi công dở dang.
Nếu bạn đang chuẩn bị cải tạo căn hộ chung cư và muốn tránh những sai lầm trên, có thể liên hệ để được khảo sát và tư vấn phương án phù hợp với hiện trạng căn hộ và quy định cụ thể của tòa nhà bạn đang ở.
Công Cải Tạo – Cùng Azio Home mang đến cho bạn những tuyệt tác kiến trúc
Facebook: facebook.com/aziohome4444
TikTok: tiktok.com/@congcaitao
Zalo: 098 999 1266
